Proč Němci bydlí v nájmu — a nevadí jim to

V žebříčku Evropské unie je Německo na posledním místě a nikdo tomu neříká ostuda. Podíl domácností, které bydlí ve vlastním, je tam zhruba sedmačtyřicet procent, kdežto průměr Unie se drží kolem šedesáti osmi. Rumunsko a Slovensko jsou přes devadesát, Česko výrazně nad německým číslem. Obráceně to znamená, že víc než polovina Němců — podle Eurostatu skoro třiapadesát procent — bydlí v nájmu, a je to nejvyšší podíl v celé Unii. V Berlíně žije v nájmu dokonce přes osmdesát procent lidí. Není to tím, že by Němci nechtěli vlastní bydlení; průzkumy ukazují pravý opak. Je to tím, že se jim to celá desetiletí nevyplácelo tak jako jinde.

Kořeny sahají do poválečné obnovy. Bombardování zničilo obrovskou část bytového fondu a stát na to odpověděl masivní výstavbou nájemního bydlení, ne podporou vlastnictví. K tomu se přidala tři pravidla, která platí dodnes. Německé nájemní právo chrání nájemníka výrazně silněji než v jižní nebo východní Evropě — výpověď z bytu není jednoduchá věc a nájemní smlouvy bývají na dobu neurčitou. Stát zároveň nikdy nezavedl daňovou úlevu na hypotéku pro toho, kdo v bytě sám bydlí, takže vlastnictví nemá finanční bonus, na jaký jsou zvyklí třeba Američané. A vstupní náklady jsou vysoké: daň z převodu nemovitosti se podle spolkové země pohybuje mezi třemi a šesti a půl procenty a banky obvykle chtějí pořádnou hotovost předem. Nájem tedy dlouho nebyl nouzové řešení, ale rozumná volba.

Prakticky z toho plyne pár věcí, které na německém inzerátu překvapí. Uvidíte dvě částky: Kaltmiete je holý nájem a Warmmiete už zahrnuje Nebenkosten, tedy zálohy na vodu, topení a odvoz odpadu. Elektřinu si přitom obvykle musíte přihlásit sami a v ceně není. Kauce ze zákona nesmí přesáhnout trojnásobek holého nájmu a pronajímatel ji musí uložit odděleně od svých peněz. A počítejte s tím, že si byt často pronajmete úplně prázdný — v Německu nebývá výjimkou, že se stěhuje i kuchyňská linka. Podíl příjmu, který jde na nájem, je přitom v Německu se zhruba dvaceti procenty mírně pod evropským průměrem; problém je spíš v tom, že ve velkých městech se ta čísla od průměru dramaticky liší.

Zajímavosti

• Německo má nejnižší podíl vlastnického bydlení v celé Evropské unii — asi sedmačtyřicet procent proti unijnímu průměru kolem šedesáti osmi.
• V nájmu bydlí skoro třiapadesát procent Němců, v Berlíně dokonce přes osmdesát procent obyvatel.
• Za nízkým podílem vlastnictví stojí poválečná výstavba nájemního bydlení, silná ochrana nájemníka a chybějící daňová úleva na hypotéku.
• Daň z převodu nemovitosti se podle spolkové země pohybuje mezi třemi a šesti a půl procenty.
• Kaltmiete je holý nájem, Warmmiete už zahrnuje Nebenkosten — zálohy na vodu, topení a odpad; elektřina se obvykle platí zvlášť.
• Kauce nesmí ze zákona přesáhnout trojnásobek holého nájmu a pronajímatel ji musí uložit odděleně.